Domande entro il 18 dicembre 2026: qualità del progetto, certificazioni e organizzazione aziendale saranno decisive per aggiudicarsi la concessione

Dopo Rimini, Laigueglia e Finale Ligure, anche Terracina entra tra i Comuni che stanno dando concreta attuazione alla riforma delle concessioni demaniali marittime prevista dalla legge n. 118/2022.

La procedura rappresenta una delle più importanti finora pubblicate in Italia. 

Sebbene il bando riguardi complessivamente 74 concessioni demaniali marittime, l'interesse principale degli operatori è naturalmente rivolto ai 59 stabilimenti balneari, che costituiscono il nucleo centrale della gara e fanno di Terracina uno dei primi grandi Comuni italiani ad affrontare in maniera organica il rinnovo delle concessioni.

Le offerte dovranno essere presentate esclusivamente in modalità telematica entro le ore 23:45 del 18 dicembre 2026, attraverso la piattaforma telematica del Comune.

Per numero di lotti, articolazione della documentazione e criteri di valutazione, il bando è destinato a diventare un punto di riferimento anche per le future procedure.

Una gara che guarda soprattutto agli stabilimenti balneari

Sebbene la procedura comprenda anche alcune concessioni destinate ad attività complementari (ristorazione, attività ricreative, punti di ormeggio ed esercizi commerciali), il cuore della gara è costituito dagli stabilimenti balneari.

Sono infatti 59 le concessioni balneari oggetto della procedura, con l'obiettivo dichiarato di ridisegnare l'intero sistema turistico del litorale comunale attraverso un'unica selezione pubblica.

Per questo motivo il bando di Terracina assume particolare interesse per tutti i concessionari che nei prossimi mesi dovranno affrontare procedure analoghe nei rispettivi Comuni.

La logica della gara: il progetto vale più del canone

L'aspetto più significativo della procedura riguarda il sistema di attribuzione dei punteggi.

Come già avvenuto a Rimini, anche Terracina sceglie di attribuire un peso nettamente prevalente alla qualità dell'offerta tecnica che vale 90 punti rispetto all'offerta economica e al PEF al quale sono riservati solo 10 punti: é una scelta che conferma una tendenza ormai consolidata.

La gara non premierà chi offrirà il canone più elevato, ma chi saprà dimostrare di essere il miglior gestore della concessione sotto il profilo imprenditoriale, organizzativo e progettuale.

Per gli operatori cambia quindi completamente l'approccio alla gara: il successo dipenderà soprattutto dalla qualità della proposta tecnica.

Come dovrebbe essere costruita un'offerta tecnica realmente competitiva

L'esame del disciplinare consente già di comprendere quali siano gli aspetti che la Commissione giudicatrice riterrà maggiormente rilevanti.

Un'offerta tecnica efficace non dovrebbe limitarsi a descrivere genericamente lo stabilimento, ma dovrebbe trasformarsi in un vero e proprio progetto di sviluppo della concessione.

Tra gli elementi che meritano maggiore attenzione figurano: qualità del progetto gestionale e organizzazione dei servizi, innovazione e digitalizzazione delle attività, qualificazione del personale, progetto architettonico delle strutture, inserimento paesaggistico, sostenibilità ambientale, efficientamento energetico, riduzione dei consumi idrici, utilizzo di materiali ecosostenibili, accessibilità universale, servizi dedicati alle persone con disabilità, servizi per famiglie, iniziative finalizzate alla destagionalizzazione e integrazione con il territorio e con l'offerta turistica locale.

In altre parole, la Commissione non valuterà soltanto "come sarà lo stabilimento", ma soprattutto come verrà gestito e quale beneficio produrrà per il territorio.

Le certificazioni possono valere la gara

Uno degli aspetti più interessanti del disciplinare riguarda il punteggio attribuito alle certificazioni aziendali: il bando assegna infatti fino a 9 punti, mediante l'attribuzione di 3 punti per ciascuna certificazione, fino a un massimo di tre.

Può sembrare un punteggio limitato: in realtà, in una gara dove l'offerta tecnica pesa 90 punti, nove punti rappresentano spesso la differenza tra il primo e il quinto classificato.

Tra le certificazioni richiamate dal disciplinare assumono particolare rilievo:

UNI ISO 13009:2018, specifica per la gestione degli stabilimenti balneari e dei servizi di spiaggia, che certifica la qualità dell'organizzazione, della sicurezza e dei servizi offerti agli utenti;

ISO 9001, relativa al sistema di gestione della qualità, che dimostra la presenza di procedure organizzative strutturate e orientate al miglioramento continuo;

UNI/PdR 125:2022 sulla parità di genere, sempre più valorizzata anche nelle procedure di evidenza pubblica;

per gli stabilimenti che svolgono attività di ristorazione, anche le certificazioni ISO 22000 e ISO 22005, dedicate rispettivamente alla sicurezza alimentare e alla tracciabilità della filiera.

Si tratta di certificazioni che non possono essere ottenute nelle settimane precedenti alla scadenza del bando: per questo motivo le imprese che intendono partecipare alle future gare dovrebbero valutare sin d'ora l'opportunità di avviare i relativi percorsi di certificazione.

Esperienza, organizzazione e investimenti fanno la differenza

La procedura di Terracina conferma una tendenza che ormai emerge chiaramente nelle più recenti gare italiane.

L'impresa concessionaria non viene valutata soltanto sulla base dell'esperienza maturata o della capacità economica, ma soprattutto in relazione alla propria organizzazione aziendale e alla qualità del progetto di investimento.

Saranno premiate le imprese capaci di dimostrare: una gestione professionale dello stabilimento, investimenti credibili e sostenibili, servizi innovativi, elevati standard ambientali, attenzione all'accessibilità ecapacità di utilizzare la concessione anche oltre la stagione balneare.

È un approccio profondamente diverso rispetto al passato e destinato, con ogni probabilità, a caratterizzare anche le future gare lungo tutta la costa italiana.

Un modello destinato a influenzare anche la Riviera Romagnola

Per gli operatori della Riviera Romagnola il bando di Terracina merita un'attenzione particolare.

Dopo Rimini, rappresenta infatti uno dei primi esempi concreti di applicazione della riforma nazionale su un numero molto elevato di stabilimenti balneari.

Molti dei criteri adottati — qualità progettuale, sostenibilità, accessibilità, innovazione, certificazioni e organizzazione aziendale — sono destinati con ogni probabilità a riproporsi anche nei futuri bandi che interesseranno Riccione, Cervia, Cattolica, Ravenna e gli altri Comuni della costa adriatica.

Studiare oggi il disciplinare di Terracina significa quindi prepararsi con largo anticipo alle procedure comparative dei prossimi anni.

Conclusioni

La gara di Terracina conferma definitivamente che le concessioni balneari non saranno più assegnate sulla base del solo canone o della mera esperienza del concessionario uscente.

La competizione si sposta sulla qualità del progetto imprenditoriale.

Le imprese che inizieranno fin d'ora a predisporre un'offerta tecnica strutturata, a pianificare gli investimenti, a migliorare la propria organizzazione e a conseguire le certificazioni premianti disporranno di un vantaggio competitivo significativo quando saranno pubblicati i bandi nei rispettivi territori.

Terracina, sotto questo profilo, non rappresenta soltanto una gara locale, ma un'importante anticipazione di quello che potrebbe diventare il nuovo modello di selezione delle concessioni balneari in Italia.